Après une année 2020 hors normes, quelles sont aujourd’hui les perspectives du marché immobilier parisien ? La fuite des habitants de la capitale vers la banlieue et ses jardins, est-il un phénomène marginal post confinement ou une vraie tendance de fond ? Les perspectives de récession économique et le resserrement des conditions d’accès au crédit vont-ils exclure du marché toute une catégorie d’emprunteurs et peser sur les prix ?
Ou alors, la pierre parisienne va-t-elle jouer son rôle de valeur refuge dans cet environnement incertain ? Le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande de biens, véritable ADN du marché parisien depuis de nombreuses années, va-t-il permettre aux prix de se maintenir voire de continuer à progresser ?
Pour cette rentrée 2020, le marché fait incontestablement face à des vents contraires.
Concernant les volumes de transaction, ils sont de facto orientés à la baisse. Six semaines de confinement total ont engendré un effondrement des transactions. A Paris, le volume de ventes de logements anciens du 2ème trimestre 2020 a baissé de 23% par rapport au 2ème trimestre 2019 et une étude du groupe bancaire BPCE de mi-juillet table sur une baisse des transactions d’environ 25% sur l’année. Soit au niveau national, 820.000 ventes en 2020 loin du record des 1.068.000 ventes de 2019. Ces projections traduisent une inflexion de la tendance au-delà de la baisse due au confinement.
Cette baisse des volumes va-t-elle impacter les prix ?
Du côté du crédit, les taux restent bas, un bon dossier peut espérer obtenir un taux de 1% sur 15 ans, quasiment équivalent au taux de septembre 2019 (0.95% en moyenne sur 15 ans à cette date selon meilleur taux). Les conditions d’octroi de prêt se sont en revanche durcies. Fin 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de mieux maitriser leur risque de crédit : taux d’endettement maximum de 33%, durée d’emprunt plafonnée à 25 ans, augmentation de la part de l’apport personnel. Parallèlement depuis le début de la crise sanitaire, le secteur d’activité ou l’employabilité sont scrutées à la loupe et les refus de crédit augmentent. Ainsi, la porte-parole du courtier Vousfinancer, Sandrine Allonier, affirme même que le nombre de dossiers refusés par les banques a doublé entre 2019 et la fin août 2020 : « A fin août, la part des dossiers de crédit refusés en 2020 atteint 10,7 %, contre 9,8 % à fin juin et 6,6 % à fin mai. En 2019, ce chiffre était de 5,5 %. » estime-t-elle.
Du côté des acheteurs, les notaires témoignent, eux dans leur dernière note de conjoncture de juillet 2020, de l’appétence maintenue des investisseurs pour l’immobilier : « les Français manifestent plus que jamais un intérêt marqué pour la pierre, la sécurité qu’elle leur apporte, tant en garantie de capital qu’en rendement, et dans sa capacité à fournir le complément de revenus dont ils auront sans doute un jour besoin » sont un soutien à la demande estiment-ils.
Cet intérêt se confirme en consultant l’indice de tension immobilière de meilleurs agents. Celui-ci se situe à 8% pour Paris en septembre 2020. Un indice supérieur à 5% indique un marché à tendance haussière (pour un bien donné, il y a plus d’acheteurs potentiels que de vendeurs). Il est intéressant cependant pour bien saisir la tendance actuelle de le comparer à celui de septembre 2019 qui était de 26%…
Au bout du compte, nous sommes bien dans une situation d’accalmie. Le marché post-Covid a toutes les chances de suivre les tendances observées lors des précédentes crises, avec un volume de transactions qui reculerait bien davantage que les prix. Côté acheteur, cette période peut donc être source d’opportunités. Elle nécessite cependant d’être bien accompagné pour détecter les occasions et séparer le bon grain de l’ivraie.
JOUFFROY Investissement 