Les banques serrent la vis du crédit : quel impact sur le marché immobilier ?

Suite à la production record de crédits immobiliers en 2019, et afin de garantir la solidité du modèle de financement du logement en France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a publié le 13 décembre dernier une recommandation adressée aux banques et relative aux conditions d’octroi de crédit immobilier.

Ces mesures visant à limiter l’endettement des ménages reposent sur deux grands axes. Premièrement, le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas excéder 33% (c’est à dire que les charges d’emprunt ne doivent par représenter plus d’un tiers des revenus nets des emprunteurs), deuxièmement la maturité du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (environ 5% des crédits dépassaient ce seuil en 2019).

Bonnes élèves, les banque assurent respecter à la lettre les consignes du HCSF. Et ce, quel que soit le profil de l’emprunteur.

Le reste-à-vivre (salaire net déduit des mensualités d’emprunt et des charges courantes), que les banques étudiaient jusqu’à fin décembre dernier en complément du taux d’endettement ne suffit plus à faire valider un dossier.

Résultat: même des salariés en CDI, disposant de revenus élevés et d’un reste-à-vivre et/ou d’un apport confortable, ont des difficultés pour souscrire un crédit immobilier. La raison? Leur taux d’endettement est supérieur au maximum exigé, à savoir 33% de leurs revenus. Et parfois de seulement quelques points, comme a pu le constater le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com. Ce scrupuleux respect du taux de 33% est également confirmé par le président du courtier « Vousfinancer » qui constate que des dossiers qui auraient été acceptés en 2019 sont refusés en 2020.

Pourtant, l’euphorie se poursuit sur le marché résidentiel parisien en matière de prix. Alors que février est habituellement un mois plutôt calme, celui de l’année bisextile 2020 semble faire exception. Les notaires ont annoncé un prix moyen de 10 200 euros par m² à fin décembre dans la capitale, et en février le seuil des 10 500 euros le m2 en moyenne serait déjà franchi, selon le site meilleursagents ce qui reviendrait à une hausse de 10,2% en un an.

Reste à savoir si cette tendance haussière perdurera malgré le resserrement des conditions d’accès au crédit.

De son côté, le HCSF, publiera d’ici la fin du premier semestre un bilan des recommandations ainsi que ses répercussions sur l’accès à la propriété. Si les autorités constatent un impact négatif, des assouplissements ne sont pas à exclure.

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