Investir dans l’immobilier de bureaux

Le particulier qui envisage un investissement immobilier étudie le plus souvent les deux options suivantes : acquérir son propre logement ou investir dans un ou plusieurs appartements locatifs. Cette stratégie reposant uniquement sur l’immobilier résidentiel ignore toute une composante essentielle du marché, celui de l’immobilier commercial.

Investir dans des bureaux procure des rendements supérieurs à ceux générés par l’habitation, et permet de diversifier le patrimoine de l’investisseur. Cela nécessite cependant d’être bien conseillé afin d’éviter certains écueils, ce segment de marché étant très concurrentiel et animé en quasi-totalité par des investisseurs professionnels.

Quelques chiffres pour commencer

Les fondamentaux des bureaux en Ile de France restent solides : haut niveau de demande placée, recul de la vacance, progression des valeurs locatives moyennes. Les indicateurs sont bien orientés depuis plusieurs exercices, portés par un retour de la croissance, un afflux de capitaux étrangers et une demande domestique soutenue par les collectes records des SCPI / OPCI.

Dans un environnement de taux très bas, et de marchés financiers volatils, les rendements attractifs de l’immobilier d’entreprise ont attiré de nombreux investisseurs privés via les grands gestionnaires d’épargne collective. En 2017, année record de collecte avec 10.2 milliards d’euros pour les SCPI/OPCI Grand Public, et en 2018, malgré une collecte en baisse à 7.2 milliards d’euros, les SCPI/OPCI sont les premiers investisseurs sur le segment de marché des bureaux de moins de 20 millions d’euros. Sans surprise, l’investisseur privé est lui, un acteur quasiment inexistant.

En Île-de-France, le niveau de bureaux immédiatement disponible est historiquement faible, avec un taux de vacances au dernier trimestre 2018 de 5,3%. Les pressions haussières sur les loyers dans les secteurs sous-offreurs maintiennent les rendements stables depuis 2015, même si ceux-ci sont en baisse depuis les plus hauts de 2009. Actuellement, ils offrent encore une surprime intéressante par rapport au taux sans risque.

Dans les secteurs, les plus recherchés, les spreads ont tendance à se resserrer avec l’immobilier résidentiel. Ce surplus de rendement ne devra donc plus être le seul critère retenu par l’investisseur.

Quelques conseils pour investir

Comme dans l’immobilier résidentiel, il faut savoir arbitrer et trouver le bon équilibre entre rendement et emplacement, chaque investisseur ayant ses objectifs propres. Le QCA (Quartier Central des Affaires) de Paris composé du VIIIème arrondissement, du XVIème Nord, et d’une partie du IXème et du IIème affiche les prix les plus élevés et les rendements les plus faibles. C’est le revers de la médaille de la qualité, dans ce secteur le taux de vacance est faible, et la qualité des locataires (principalement du secteur tertiaire) est bonne.

Concernant les zones périphériques où les rendements sont plus élevés, l’accessibilité par les transports en commun et les taux d’occupation locaux sont des critères primordiaux à vérifier pour sécuriser son opération.

L’investisseur devra également choisir entre un bureau vacant et un bureau déjà loué. Dans le premier cas, il faudra absolument s’assurer que les autorisations nécessaires ont déjà été données par la mairie et par la copropriété. Dans le cas d’un bureau déjà loué, il conviendra de s’assurer de la solvabilité du locataire et de la teneur du bail, notamment concernant la clef de répartition des travaux (amélioration, mise aux normes, etc.). Un bureau loué permettra de financer plus facilement l’opération notamment si l’échéance du bail est lointaine, les revenus étant alors garantis sur plusieurs exercices.

La taille de l’opération, est également un critère important. Il est souvent recommandé de cibler des bureaux d’une superficie minimum de 100 m2 même pour un premier investissement. Cela implique un montant d’opération conséquent. Se pose alors la question de la structuration juridique de l’opération, et de son régime fiscal. Dans ce cas de figure, utiliser une structure imposée à l’impôt sur les sociétés est souvent privilégiée afin d’optimiser l’effet de levier.

Source : base des notaires, Cushman and Wakefield, Savills, CBRE Research

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