La SCI est-elle le bon choix pour votre investissement ?

Avec 690 000 SCI immatriculées en France, le succès de cette dernière ne se dément pas depuis de nombreuses années, mais est-elle toujours le bon choix pour réaliser votre investissement immobilier ? 

La SCI est une société civile, constituée par plusieurs associés (deux au minimum) dans le but de mettre en commun la gestion d’un bien immobilier et d’en partager les bénéfices ou les pertes. La SCI est un statut juridique de société dont l’objet est immobilier et non commercial. 

Un des principaux avantages de la SCI est de contourner les inconvénients liés à  l’indivision. En effet, la gérance peut être assurée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, statutaires ou désignées lors d’une assemblée générale. Le gérant doit être majeur et capable. Cela peut être également une personne morale. Le gérant est généralement nommé pour la durée de la société sauf disposition contraire. Ce principe permet de dissocier l’administration du ou des biens de la détention du capital.

La SCI permet également aux entrepreneurs individuels ou aux professions libérales de dissocier leur patrimoine de celui de l’entreprise.

Elle est aussi adaptée pour préparer la transmission du patrimoine (les enfants mineurs peuvent être associés dans une SCI). Les associés peuvent également démembrer le capital social (la nue-propriété revenant le plus souvent aux enfants, les parents conservant l’usufruit c’est à dire la jouissance et/ou les revenus du bien).

Certaines situations, comme la location meublée (sauf si elle ne dépasse pas 10% des revenus totaux) sont en revanche peu adaptées à la SCI. En effet, dans ce cas, la nature commerciale des revenus générés par le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel entraîne de facto l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Les revenus supportent alors une double imposition : au niveau de la société (IS) et au niveau des associés personnes physiques (dividendes). D’autre part, la SCI perd le bénéfice avantageux du régime des plus-values immobilières des particuliers, et notamment le système des abattements pour durée de détention.

D’autres inconvénients, peuvent être cités comme une gestion plus lourde (juridique et comptable), la difficulté pour vendre les parts sociales, ou la responsabilité indéfinie des associés.

Le choix d’acquérir un bien immobilier via une SCI nécessite de déterminer les objectifs principaux recherchés par l’investisseur et d’évaluer quelle solution répond le mieux à ses attentes.

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